Contratto di locazione a canone concordato
I signori B. sono una coppia di mezza età. Entrambi professionisti
affermati, hanno una figlia di 22 anni, Giulia, che studia
Ingegneria all’Università di Bari ed è fidanzata con un giovane
avvocato.
Coi risparmi di una vita, immaginando un futuro in cui sarebbero
stati amorevoli nonni, i due hanno acquistato una seconda casa a
beneficio della loro unigenita. La quale, però, ha ancora un po’
di strada (e di esami) da fare prima di potersi inserire nel mondo
del lavoro, essere autonoma economicamente, andare a vivere da
sola o magari decidere di sposarsi…
Per evitare che nel frattempo l’appartamento resti vuoto,
deperisca e rappresenti solo un costo, hanno deciso di affittarlo.
Ma, in cuor loro, sperano che tale soluzione non duri per troppo
tempo. Quando l’agenzia immobiliare li chiama per dirgli di aver
trovato un inquilino interessato, confidano all’agente di fiducia
di essere un po’ spaventati da un eventuale contratto – quello
standard cosiddetto 4+4 - che li legherà per almeno 4 anni.
«E se Giulia dovesse averne bisogno prima?», si chiedono
guardandosi interdetti.
«Semplice – risponde calmo e sorridente l’agente al di là della
scrivania -: possiamo optare per il canone concordato».
«Ma non era una misura riservata solo ai Comuni ad alta tensione
abitativa? Noi viviamo in un piccolo paese…», obietta il signor B.
«Sono oltre due anni che può essere utilizzata in qualsiasi città
d’Italia. Lo prevede un decreto del 2017 del Ministero delle
Infrastrutture, che ha aggiornato le vecchie regole dopo ben 18
anni».
«Scusate, fate capire qualcosa anche a me?», si intromette la
signora B.
«Sì, ha ragione. Il contratto d’affitto a canone concordato 3+2 ha
una durata minima di tre anni, rinnovabile per altri due. Il
canone è stabilito da una Convenzione nazionale e da accordi a
livello locale fra le organizzazioni più rappresentative di
conduttori di proprietà edilizia e inquilini. L’importo può sempre
essere determinato liberamente dalle parti, ma deve rientrare in
range prestabiliti, e solitamente è più basso rispetto ai normali
prezzi di mercato».
«E come facciamo a sapere qual è la nostra fascia di riferimento?»
«Bisogna tener conto innanzitutto delle dimensioni, ma anche della
posizione dell’appartamento, oltre alla tipologia catastale, agli
accessori esclusivi (soffitte, posti auto…) e ai servizi tecnici
(giardino, impianto di condizionamento…). Ma non si preoccupi,
signora, mi dia un paio di giorni e le faccio sapere tutto io!»
«Però lei ha detto che il canone mensile è solitamente più basso,
quindi forse è una soluzione poco redditizia», incalza lei.
«Ma scegliendo l’opzione cedolare secca usufruireste di
un’aliquota Irpef agevolata del 10% anziché del 21%, recuperando
quindi i mancati introiti con un netto risparmio sulle tasse».
«E dopo i tre anni posso recedere dal contratto senza problemi? Ne
è sicuro?»
«Sicurissimo. Lo dice la legge (art.3, comma 1 Legge n.431/1998),
qualora vogliate sottoporre l’immobile ad opere, metterlo in
vendita, trasferirvi lì a vivere o cederlo a un familiare, che
credo sia il vostro caso, giusto?».
«Bene, sono più tranquilla allora. Procediamo».
Ma mentre – visibilmente sfinito dalla raffica di domande della
signora – l’agente fa per alzarsi, è il marito a bloccarlo di
nuovo: «E se allo scadere dei tre anni mia figlia non fosse ancora
in grado di fare il grande passo?»
«Non avete nulla da temere. Basta un tacito consenso per
prolungare il contratto di altri due anni».