Quante volte abbiamo sentito nominare la famigerata cedolare secca, spesso e volentieri associata a un’idea quasi unanime di convenienza. Eppure non sempre è così e la sua efficacia in termini di risparmio per il locatore va calcolata di caso in caso.
Tanto per cominciare, spieghiamo che essa rappresenta un regime fiscale agevolato, la cui adozione può liberamente essere scelta o meno, sia in fase di stipula del contratto, sia nelle annualità successive, previa esplicita comunicazione al locatario. Ciò vale solo per i locatori privati di abitazioni accatastate nelle categorie da A1 ad A11 (escluse A10). Anche gli inquilini devono essere dei privati.
La cedolare secca risulta vantaggiosa rispetto al regime ordinario Irpef, con cui viene tassato il reddito da locazione annuo percepito da un proprietario. In pratica, si versa un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali e non si pagano l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe. Tale imposta si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, mentre è prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative. In alternativa alla cedolare secca, il reddito delle locazioni abitative è tassabile in via ordinaria, con aliquote proporzionali crescenti in base all'effettiva entità di tutti i redditi percepiti dal proprietario.
Fin qui, sembrerebbe effettivamente tutto rose e fiori. Ma a guardar bene nel dettaglio non è del tutto vero.
Intanto, giusto per dirne una, la cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione, qualora ve ne sia la necessità. Ma questo rappresenta solo una piccola percentuale dei motivi per cui alle volte è meglio farsi per bene i calcoli e stabilire se valga la pena usufruirne o no.
Ad esempio, scegliendola, i contribuenti con redditi minimi vanno a sottrarre di fatto reddito dalla base imponibile Irpef. Ciò potrebbe impedire di usufruire di numerosi benefici derivanti da bonus fiscali ai quali si avrebbe diritto. Ciò perché sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Sarebbe dunque un peccato dover rinunciare a sgravi consistenti previsti per lavori di ristrutturazione, efficientamento e riqualificazione energetica, vedi il recente Eco Bonus.
In questo caso, con le dovute valutazioni del caso, potrebbe essere più conveniente optare per il regime ordinario che, proprio grazie alle detrazioni applicabili, potrebbe annullare completamente o quasi l'Irpef da versare all'erario.
Rispetto alla determinazione dell’ISEE, invece, la cedolare secca è compresa nel reddito, dunque il guadagno derivante dall'affitto andrà sommato per intero, rischiando di far superare al proprietario dell’immobile quelle soglie previste per poter fruire di una serie di prestazioni agevolate che spaziano dalle rette dell'asilo alle spese per la mensa universitaria, dal bonus energia alle prestazioni sanitarie.
Dulcis in fundo, con la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione anche solo della variazione accertata dall'Istat.
In generale, si può affermare che la cedolare secca conviene più a coloro che abbiano altri redditi a tassazione Irpef e a chi abbia in generale redditi elevati.
Ma è sempre meglio non generalizzare. Per valutare cosa sia più conveniente è necessario, in primis, effettuare una simulazione della dichiarazione dei redditi, ma è altrettanto fondamentale farsi consigliare da esperti del settore, come i professionisti di Sì Fitta.