Il Contratto di Locazione Commerciale (Uso Diverso dall'Abitativo) è un accordo con il quale una parte, il locatore, mette a disposizione di un'altra, il conduttore, un immobile destinato ad un uso commerciale. A fronte della concessione dell'immobile, il conduttore (o inquilino) dovrà pagare una somma di denaro ogni mese (canone). Il contratto di locazione commerciale è adatto per qualsiasi immobile destinato ad un uso diverso dall’abitativo. Ecco alcuni esempi tipici di attività a cui si applica questo contratto:
- LAVORATIVE e PROFESSIONALI, come un ufficio o un archivio
- INDUSTRIALI, come un magazzino o un capannone
- COMMERCIALI e ARTIGIANALI, come un negozio, un ristorante o un bar
- RICETTIVE, come un albergo o un b&b
La durata del contratto non può essere liberamente scelta dalle parti. Per gli esercizi commerciali o professionali la durata è di 6 anni con rinnovo automatico (6+6). Per le attività alberghiere la durata minima è di 9 anni con rinnovo automatico (9+9). Si applica la durata di 9 anni anche alle attività simili a quelle alberghiere, come gli stabilimenti balneari e le pensioni.
Quando l'attività svolta nell'immobile è transitoria o temporanea è possibile stabilire una durata inferiore a quella ordinaria. In questi casi, si usa un contratto di locazione commerciale transitoria.
La disdetta è una comunicazione con la quale si impedisce il rinnovo automatico del contratto di locazione. Sia l’inquilino sia il locatore possono decidere che alla scadenza non si rinnovi il contratto. In tal caso, l'inquilino deve inviare una comunicazione di disdetta tramite raccomandata A/R o PEC entro 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il locatore, invece, deve farlo entro 12 mesi prima della data di scadenza (18 mesi per i contratti 9+9).
L’inquilino può recedere anticipatamente anche se non è previsto nel contratto quando ricorrono gravi motivi. Si tratta di fatti non prevedibili dall’inquilino che si sono verificati dopo la firma del contratto. Inoltre, devono essere fatti talmente gravi da non consentire di proseguire con il rapporto. Ad esempio, un’azienda che cresce e ha bisogno di un immobile più grande per contenere tutti i collaboratori. Anche in questo caso vale lo stesso termine di 6 mesi per comunicare il recesso.
Il contratto di locazione commerciale va registrato presso l’Agenzia delle Entrate (AdE). La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto. In caso di ritardo o di mancata registrazione, si applicano alcune sanzioni (fino al 240% del costo di registrazione). Tuttavia, se la locazione ha durata inferiore a 30 giorni non è obbligatoria la registrazione.
Il nostro contratto di locazione commerciale soddisfa tutti i requisiti legali. Le principali clausole incluse riguardano:
- Oggetto: la descrizione dell’immobile con gli identificativi catastali
- Destinazione dell'immobile: la descrizione precisa dell’uso per il quale viene concesso l’immobile
- Canone: indicazione dell’importo da pagare per il godimento dell’immobile (in genere, un canone annuale)
- Durata: sarà possibile scegliere tra un contratto ordinario (6+6 o 9+9) oppure un contratto di locazione commerciale transitorio per periodi non superiori ai 18 mesi
- Arredi: se l'immobile è arredato, è possibile allegare una lista di tutti i mobili e suppellettili inclusi nella locazione
- Recesso: la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
- Cauzione o fidejussione: il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro (cauzione) o una fidejussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
- Sublocazione: il locatore può concedere al conduttore la facoltà di sublocare il locale commerciale in tutto in parte ad altri soggetti
- Contatti diretti con il pubblico: l’attività che deve essere svolta nell’immobile può comportare il contatto con un pubblico vario di utenti e consumatori (es. per bar o negozi di vendita al dettaglio)
- Assicurazione: il locatore può chiedere al conduttore la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rischio di danni all’immobile
Per completare il contratto sono necessari i dati anagrafici del locatore e del conduttore. Inoltre è necessario disporre degli estremi catastali dell’immobile.