Il contratto di locazione ad uso abitativo è quel particolare tipo di locazione avente ad oggetto immobili che siano locati allo scopo di essere abitati dal conduttore o dalla sua famiglia. Trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978.
I contratti di locazione possono essere a canone libero, ossia i contraenti sono liberi di determinare convenzionalmente l’ammontare del corrispettivo della locazione, le modalità di pagamento e gli altri elementi del contratto. Invece, sfuggono all'autonomia contrattuale dei contraenti e sono stabilite dalla legge:
- la determinazione della durata minima (ad esempio, 4+4),
- le modalità di rinnovo,
- la possibilità di recesso.
Le parti possono decidere di concludere un contratto con un canone “concordato”; in buona sostanza, si tratta di un corrispettivo fissato tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori. La durata minima del contratto è stabilita dalla legge (il cosiddetto 3+2). Questa tipologia contrattuale non ha avuto particolare successo. I contratti di locazione così stipulati non possono avere durata inferiore ai 3 anni (fatta eccezione per quelli transitori). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, fatta salva la facoltà di disdetta nei casi tassativi previsti dalla legge (art. 3 legge 431/1998). Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
La disciplina dettata per gli immobili ad uso abitativo non trova applicazione :
- Per gli immobili vincolati (l. 1089/1939), o gli immobili di lusso (inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici),
- Per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale);
- Per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
L’immobile concesso in locazione deve essere dotato del certificato di agibilità (in passato, abitabilità). Tale documento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati,inoltre il locatore deve consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE), ossia il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio. All’interno del regolamento contrattuale, inoltre, va inserita un’apposita clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’APE, pena il pagamento di una sanzione amministrativa.
Il regolamento contrattuale contiene alcuni elementi obbligatori e può contemplarne altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione deve indicare:
- Le generalità dei contraenti,
- La descrizione dell’unità abitativa (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
- I dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via, necessari ai fini della registrazione);
- Il canone locatizio,
- La durata della locazione.
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula; la registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate ove si versa l’imposta di registro e l’imposta di bollo, personalmente o a mezzo di un intermediario delegato (solitamente, il commercialista). Le spese di registrazione gravano sui contraenti in parti uguali (art. 8 legge 392/1978). L’omessa registrazione del contratto ne comporta la nullità.
Oltre che per il recesso del conduttore o il diniego di rinnovo del locatore, la locazione può cessare per la risoluzione del contratto.
- Per inadempimento del conduttore: l’ipotesi più ricorrente consiste nel mancato pagamento del canone locatizio (o del deposito cauzionale se contrattualmente previsto). Il locatore può agire con lo sfratto per morosità e chiedere il rilascio dell’immobile. Un altro caso può essere quello in cui il conduttore sublochi l’immobile senza il consenso del locatore.
- Per inadempimento del locatore: ad esempio, nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o in presenza di vizi dell’immobile o di molestie al suo godimento.
La risoluzione può essere anche consensuale, ossia le parti concordemente decidono di porre fine al rapporto locatizio.
Per completezza, si ricorda che sono nulle le clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile.
Una volta che il contratto sia risolto, il conduttore deve restituire il bene al locatore, nello stato in cui lo ha ricevuto, fatto salvo l’ordinario deterioramento dovuto all’uso. La restituzione del bene si perfeziona con la consegna delle chiavi.
Nel caso di ritardata consegna del bene locato, il conduttore deve corrispondere il corrispettivo al locatore. Nel caso in cui il proprietario dimostri di aver subito un danno, ha diritto ad ottenere una cifra superiore al canone locatizio, ad esempio provando di aver subito un pregiudizio essendo impossibilitato a locare a terzi il bene.