La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2011, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni.
Per i contratti di locazione a canone libero 4+4, essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21%) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca. Mentre per i contratti di locazione cosiddetti convenzionati 3+2 l'aliquota della cedolare secca è del 10%.
Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.
Sostituisce le seguenti imposte:
- l'Irpef e le relative addizionali;
- l'imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
- l'imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.
Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, le aziende proprietarie di immobili non possono invece adottare questo sistema forfettario. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo accatastata nelle categorie da A1 a A11, esclusa l'A10 (uffici o studi privati), comprese le relative pertinenze.
Per i termini di versamento valgono le attuali regole Irpef e si utilizza il modello F24, anche se si dichiara con il 730.
La scelta della cedolare secca va comunicata:
- all'Agenzia delle entrate tramite modello RLI o in sede di dichiarazione dei redditi nell'ipotesi di contratti di locazione non soggetti a registrazione;
- al conduttore tramite raccomandata contenente l'opzione e la rinuncia agli aumenti del canone.
Il regime agevolato della cedolare secca non prevede il rimborso delle imposte di bollo e registro già pagate né la concorrenza del canone nel calcolo di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo e dell'Isee.
La scelta del locatore per la cedolare secca comporta, per l'intera durata del contratto, compresa l'eventuale proroga, la rinuncia alla modifica del canone contrattualmente pattuito, compreso l'adeguamento alla variazione Istat.
La scelta, quindi, vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto (proroga compresa) con facoltà comunque di revocare l'opzione in ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, ma con possibilità di optare nuovamente per la cedolare.